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Weihnachtspost 2025

Sat, 06 Dec 2025 13:00:00 GMT

„Ich will Weihnachten in meinem Herzen tragen und versuchen, es das ganze Jahr zu bewahren.“ (Charles Dickens)

Ein weiteres Jahr voller Herausforderungen, Begegnungen und gemeinsamer Projekte neigt sich dem Ende zu. Wir möchten die ruhigen Tage zum Jahreswechsel nutzen, um Ihnen für Ihr Vertrauen, Ihre Offenheit und die vielen inspirierenden Gespräche zu danken.

Die Baubranche befindet sich im Wandel – geprägt von steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und sozialer Verantwortung. In dem Versuch Ihre soziale Verantwortung, vor allem im Bezug auf den fehlenden Wohnraum, noch stärker in den Focus zu rücken, hat unsere neue Bundesregierung im Oktober ein neues Gesetz erlassen und den so genannten „Bau-Turbo gezündet“. Ob ein „Bau-Turbo“, der bereits auf diverse Regierungs- „Wummse“, „Bummse“ und „Wohnungsbauturbos“ folgt endlich den gewünschten Erfolg bringt, bleibt noch abzuwarten. Ein schmissiger Name ist jedenfalls noch kein Erfolgsgarant.

Tatsächlich ist das neue Gesetz zur Vereinfachung des

Wohnungsbaus stark abhängig vom Wohlwollen der

einzelnen Kommunen. Der interessanteste Punkt ist wohl

der neugeschaffene Paragraf 246e im Baugesetzbuch.

Dieser erleichtert es Städten und Gemeinden, befristet bis zum 31.10.2030, von bestehenden

bauplanungsrechtlichen Vorschriften zugunsten des Wohnungsbaus abzuweichen. Zusätzlich soll es für die Gemeinden nun einfacher sein, Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes zu erteilen. Dies gilt nicht nur für Einzelfälle, sondern auch für vergleichbare Fälle, zum Beispiel in ganzen Straßenzügen. Dies ist, richtig eingesetzt, ein mächtiges Instrument zur Nachverdichtung in bereits ausgewiesenen Baugebieten und dürfte auch den Kritikern, welche permanent über eine zu hohe Flächenversiegelung klagen und keine neuen Baugebiete befürworten, entgegenkommen. Allerdings gibt es für die Umsetzung noch keinerlei vorgegebene Verfahren oder Pilotprojekte, die von den Kommunen als Fahrplan verwendet werden könnten. Die zweite und aus unserer Sicht wesentlich größere Hürde, sind die nachbarlichen Belange. Werden die Bürgermeister und Gemeinderäte in der Lage sein „Kante zu zeigen“ und sich auch einmal, entgegen der Beschwerden eines oder mehrerer Nachbarn, für eine größere Bebauung einsetzten? Denn diese Beschwerden werden nicht ausbleiben. Schließlich ist es durchaus verständlich, dass man nicht begeistert ist, wenn man Jahrzehnte lang aus seinem Fenster den Blick auf eine grüne Wiese, auf dem Nachbargrundstück genießen konnte und dort nun ein großes Mehrfamilienhaus und kein kleines Einfamilienwohnhaus gebaut werden soll. Besonders im Hinblick auf die anstehenden Kommunalwahlen in Bayern sehen wir diesen Punkt sehr kritisch. Schließlich möchte der eine oder andere Mandatsträger sicher gerne wieder gewählt werden.

Als Bauträgerbüro sehen wir unsere Aufgabe nicht nur darin, Gebäude zu errichten, sondern Orte zu schaffen, die Bestand haben – architektonisch, ökologisch und gesellschaftlich. Dass wir diesen Weg, trotz der schwierigen Umstände in unserer Branche, kontinuierlich weitergehen, haben wir durch unser aktuelles Projekt deutlich gemacht. Im Herbst 2025 haben wir unser neues Mietwohnhaus in Frickenhausen fertig gestellt. Dort sind sieben Zwei- und Dreizimmerwohnungen zum Wohlfühlen, mit großen Balkonen und Mainblick entstanden.

Damit haben wir nicht nur unseren eigenen Wohnungs-

bestand erweitert, wir haben auch Wohnraum nach den

vor genannten Gesichtspunkten – architektonisch

ansprechend, ökologisch mit erneuerbaren Energien

und gesellschaftlich für unsere Region - neu geschaffen.

Dies erreicht zu haben erfüllt uns mit Dankbarkeit und Zuversicht für die Zukunft.

Ein neues Projekt befindet sich bereits in der Findungsphase. Sie dürfen gespannt sein. Wir werden Sie selbstverständlich über unsere Homepage und die sozialen Netzwerke auf dem Laufenden halten.

Trotzdem sind wir ständig weiter auf der Suche nach passenden Grundstücken in guter Lage. Bauland ab ca. 800 m² in den Ortschaften am Main, von Kitzingen bis Würzburg, wie beispielsweise Ochsenfurt, Sommerhausen oder Eibelstadt, wären für uns ideal. Sollten Sie über den Verkauf Ihres, auf unsere Beschreibung passenden Baugrundstücks nachdenken oder dieses bereits zum Verkauf anbieten, würden wir uns freuen, wenn Sie sich an uns wenden.

Haben Sie ein für uns passendes Grundstück und möchten aufgrund der aktuellen Finanzlage nicht verkaufen oder selbst bauen? Dann haben Sie evtl. Interesse an einem Tausch Ihres Grundstücks in eine hochwertige Eigentumswohnung. Verwandeln Sie Ihr gebundenes Kapital, in Form Ihres ungenutzten Grundstücks, in eine werthaltige Immobilie mit Rendite.

Haben wir Ihr Interesse zu einem der vorgenannten Themen geweckt? Dann stehen wir Ihnen gerne für einen unverbindlichen Beratungstermin zur Verfügung.

E-Mail: a.brock@brock-wohnbau.de

oder

Telefon 09331/87 99 21

Näheres erfahren Sie auch auf unserer Homepage unter:

https://www.brock-wohnbau.de

Zum Jahresabschluss wünschen wir Ihnen und Ihren Familien ein besinnliches Weihnachtsfest, ein paar erholsame Tage und einen guten Start in ein gesundes und erfolgreiches neues Jahr 2026.

Möge es ein Jahr des Aufbruchs, der Inspiration und der guten Zusammenarbeit werden.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Brock Bernd Brock

Weihnachtspost 2024

Fri, 06 Dec 2024 00:00:00 GMT

„Ganz gleich, wie beschwerlich das Gestern war, stets kannst Du im Heute von Neuem beginnen.“ (Buddha)

Spätestens am Ende eines Jahres fragen wir uns meist, was es uns gebracht hat, was gut war, und welche
Dinge nicht ganz so glatt gelaufen sind. Wir ziehen Bilanz! Dabei machen wir uns
oft nicht bewusst, dass ein Jahr nur eine Einheit für einen Zeitraum ist, die die
Menschheit selbst geschaffen hat. Wir vergessen oder verdrängen, dass nicht
nur ein neues Jahr neue Chancen birgt, sondern jeder einzelne Tag und sogar
jede Stunde. Carpe diem (wörtlich: „Pflücke den Tag“) sagte uns schon der
römische Dichter Horaz (* 65 v. Chr.; † 8 v. Chr.). Dieser Spruch ist wohl den
meisten bekannt, trotzdem ist die Realisierung dieser Lebensweisheit leichter
gesagt als getan. Während sich viele von uns mit ihrem jeweils eigenen
alltäglichen Wahnsinn abkämpfen, ist es schwierig die wirklich
wichtigen Dinge nicht aus dem Blick zu verlieren. Deshalb wünschen

wir Ihnen und auch uns selbst, dass wir das Leben auf diese Weise

betrachten und genießen können. Das Weihnachtsfest ist ein
wunderbarer Zeitpunkt dafür, diesen Gedanken zu verinnerlichen,
dankbar zu sein und jeden Moment als ein wertvolles Geschenk
anzunehmen.

Bereits im letzten Jahr haben wir hier über den Irrsinn der Bundes- und Länderregierungen bei der Förderung von neuem Wohnraum berichtet, während sie ihre eigenen Bemühungen selbst im Keim ersticken. 2023 wurde, wie befürchtet, das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen weit verfehlt. Laut Statistik wurden nur rund 295.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Die Zahl der genehmigten Gebäude sinkt stetig weiter. Die Anzahl der in 2023 fertig gestellten Wohnungen könnte man noch als positiv betrachten, wenn diese nicht darauf zurück zu führen wäre, dass diese Gebäude bereits in und vor 2022 unter wesentlich besseren wirtschaftlichen Umständen genehmigt worden waren. Das Bundesamt für Statistik hat im Juni Zahlen für den Rückgang der Baugenehmigungen von Januar bis April 2024 veröffentlicht. Daraus geht hervor, dass die Zahl der genehmigten Einfamilienhäuser um 32,5 %, die Zahl der genehmigten Zweifamilienhäuser um 18,3 % und die Zahl der genehmigten Mehrfamilienhäuser um 20,2 % gesunken ist.

Gestiegene Zinsen, Materialpreise und Löhne sowie der Fachkräftemangel im Baugewerbe erhöhen den Druck zusätzlich. So kann es nicht weiter gehen!

Unsere These an dieser Stelle ist, dass wir dieses Problem aufgrund der Überhand nehmenden Vorschriften, exorbitanter Anforderungen an Energiesparmaßnahmen, Brandschutz, Schallschutz und erhöhtem Komfort, in unserem Land nur in den Griff bekommen,
wenn der Bund, die Länder und in deren Folge die Kommunen, selbst für mehr
sozialen Wohnungsbau sorgen und parallel Wohnraum für Familien und
altersgerechtes Wohnen durch weitere gezielte Förderungen und
Abschreibungsmöglichkeiten unterstützen. In diesem Zusammenhang muss
zwingend mehr Bauland erschlossen werden. Dieses Problem ist, aufgrund
unserer städtebaulichen Regelungen, nicht allein durch
Nachverdichtung zu lösen.

Zudem muss man wissen, dass die Bauwirtschaft ein sehr „träger“
Wirtschaftszweig ist. Das bedeutet, dass uns das gesamte Ausmaß
der Versäumnisse der Ampelregierung erst in den nächsten
Monaten bzw. Jahren treffen wird, aber auch dass mögliche
zeitnah ergriffene Gegenmaßnahmen sich ebenfalls erst wesentlich später bemerkbar
machen werden. Es bleibt abzuwarten, ob die bald neu zu wählende Regierung bessere
Lösungsansätze erarbeiten wird.

Bei dem Schlagwort Nachverdichtung kommen wir automatisch wieder auf unsere eigene kommunale Entwicklung in Ochsenfurt zurück. Seit dem, im Jahr 2022, abgelehnten Baugebiet „Am Dümmersberg“, hat sich bei uns in Ochsenfurt zum Thema Wohnbau nichts Merkbares mehr bewegt. Die einstigen Verfechter des Baugebietes der CSU und UWG scheinen in eine Art Schockstarre verfallen zu sein. Die angekündigten alternativen Lösungsvorschläge für eine „maßvolle Nachverdichtung“ der SPD und der Grünen Fraktion existieren faktisch nicht. Und um die Bürgerinitiative „Erhaltet den Dümmersberg“, die sich selbst nicht als Verhinderer sehen wollten, sondern sich nach der Wahl auf die Fahne geschrieben haben am großen Tisch, für alternative Lösungen, mitzudiskutieren, ist es sehr ruhig geworden. Haben sie sich damit am Ende selbst doch noch zu Verhinderern gemacht?

Auch über zwei Jahre nach der Entscheidung durch das Bürger- und Ratsbegehren, bleibt die Frage, wie geht es in Zukunft weiter mit der städtebaulichen Entwicklung in
Ochsenfurt? Wo bleibt der Entwicklungsplan für die nächsten 10 bis 20 Jahre?

Trotz der aktuell wirtschaftlich unsicheren Lage, bauen wir weiter neue
Wohnungen.

Wie im letzten Jahr angekündigt, erstellen wir seit März 2024 in
Frickenhausen sieben neue Mietwohnungen in Südhanglage, die
unseren eigenen Wohnungsbestand erweitern. Damit wollen wir bei
der Schaffung von neuem Wohnraum in unserer näheren Umgebung

unterstützen und ein Signal setzten, dass Investitionen in unserer
Region, trotz der widrigen Umstände, immer noch rentabel sein
können.

Zusätzlich sind wir ständig weiter auf der Suche nach passenden
Grundstücken in guter Lage. Bauland ab ca. 800 m² in den Ortschaften am Main, von Kitzingen bis Würzburg, wie beispielsweise Ochsenfurt, Sommerhausen oder Eibelstadt, wären für uns ideal. Sollten Sie über den Verkauf Ihres, auf unsere Beschreibung passenden Baugrundstücks nachdenken oder dieses bereits zum Verkauf anbieten, würden wir uns freuen, wenn Sie sich an uns wenden.

Zusätzlich informieren wir Sie gerne darüber, dass Alexander Brock die DEKRA Zertifizierung für Immobilienwertermittlung, um die Rechte und Belastungen auf Grundstücken, sowie um grundstücksgleiche Rechte, erweitert hat. Wir erstellen Ihnen bei Bedarf ein Verkehrswertgutachten ganz nach Ihren individuellen Anforderungen. Hierfür wenden wir fachgerecht und ausschließlich standardisierte und allgemein anerkannte Wertermittlungsverfahren nach Immobilienwertermittlungsverordnung an.

Haben wir Ihr Interesse zu einem der vorgenannten Themen geweckt?
Dann stehen wir Ihnen gerne für einen unverbindlichen Beratungstermin zur Verfügung.

E-Mail: a.brock@brock-wohnbau.de

oder

Telefon 09331/87 99 21

Näheres erfahren Sie auch auf unserer Homepage unter:

https://www.brock-wohnbau.de

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Brock Bernd Brock

Weihnachtspost 2023

Wed, 06 Dec 2023 10:34:27 GMT

sind

* die *

gemeinsamen

Momente mit

den Liebsten , die

die Weihnachtszeit

so wundervoll macht

frohe

Weihnachten

und ein gutes neues Jahr

Im Januar diesen Jahres haben wir noch fröhlich Witze gemacht „…bald ist wieder Weihnachten…“ und gefühlt ist es auch so, als würde die Zeit verfliegen. Das Jahr neigt sich bereits wieder dem Ende entgegen und die Vorbereitungen auf die finale Woche laufen auf Hochtouren. Doch bei all dem Stress, dem wir uns jedes Jahr aufs Neue bereitwillig aussetzten, stimmt uns das Ergebnis wieder versöhnlich. In der Geborgenheit der Familie Weihnachten zu feiern, ist, damals wie heute, wohl das schönste aller Geschenke!

Gerade vor dem Hintergrund der aktuell tobenden Kriege in der Ukraine und dem Nahen Osten müssen wir uns bewusst machen, dass dieser Umstand alles andere als selbstverständlich ist.

Aber auch im eigenen Land haben wir genug Probleme, mit denen wir uns beschäftigen müssen. In Deutschland fehlt Wohnraum! Deshalb verspricht uns unsere Bundesregierung seit der Wahl immer wieder 400.000 neue Wohnungen pro Jahr! Dieses Ziel war von Anfang an utopisch und wurde bereits in 2021 und 2022 weit unterschritten. Die Zahlen für 2023 liegen aktuell noch nicht abschließend vor, aber es ist jetzt schon klar, dass dieses Ziel auch dieses Jahr nicht erreicht werden kann. Am Anfang des Jahres hat sich Bundesbauministerin Geywitz geäußert und hofft nun auf 2024 und die folgenden Jahre. Man muss kein Hellseher sein, um bei der aktuellen Lage und unveränderten Situation eine Prognose für die kommen Jahre abgeben zu können. Der Bedarf an neuem Wohnraum ist nach wie vor groß. In den Medien werden grundsätzlich die großen Probleme der Ballungszentren hervorgehoben, da sich hier der Wohnraummangel natürlich am Stärksten bemerkbar macht, aber auch in den ländlicheren Regionen ist Wohnraum knapp. Trotz der entspannteren Platzverhältnisse bei potentiellem Neubauland, und des Potentials den Mangel an Wohnraum in den Städten auszugleichen, ist hier ebenfalls nichts von steigenden Wohnungszahlen zu spüren. Im Gegenteil, die Zahlen für Baugenehmigungen im Wohnungsbau sind rückläufig. Uns als Investoren ist dabei völlig klar, dass dies auch an den hohen Baupreisen und den gestiegenen Zinsen liegt. Aber Maßnahmen, wie das Streichen von bewährten Förderungen für energieeffiziente Gebäude, und die Erhöhung der Hürden für die Inanspruchnahme von Förderungen, die schon vorher für die meisten Investoren uninteressant waren, sind keine, die helfen Klimaziele zu erreichen, sondern, die die Bauwirtschaft ausbremsen. Der regelrechte Sanierungszwang und Bundeslandabhängige Maßnahmen, wie eine Solardachpflicht, haben lediglich erreicht, dass Heizungs- und Elektroinstallateure, welche vorher schon ausgelastet waren, jetzt teilweise nur noch Aufträge zur Ausführung in 1 bis 1,5 Jahren annehmen. Dieser Umstand treibt natürlich weiter die Preise, bremst den Ausbau erneuerbarer Energien und damit die gesamte Energiewende.

Selbst vom „Bayerischen Wohnbau-Booster“ ist deshalb kaum etwas zu spüren. Dieser ist hauptsächlich für Familien zur Realisierung eines Eigenheims, oder für sozialen Wohnungsbau vorgesehen. Aber wird hier nicht der Umstand des demografischen Wandels vergessen? Was ist mit der steigenden Nachfrage nach altersgerechtem Wohnen? Erschwerend kommt hinzu, dass zu wenig neues Bauland für die Realisierung entsprechender Objekte geschaffen wird. Wir wissen, dass wir uns an dieser Stelle wiederholen, aber ohne stärkere Nachverdichtung und ausreichend Neubauland brauchen wir über die zuvor bereits erwähnten Themen gar nicht sprechen, da dies die essentielle Grundlage für jede weitere Entwicklung im Baugewerbe ist.

Trotz der Ansage der Stadtratsfraktionen im letzten Jahr, nach der Ablehnung des Baugebietes am Dümmersberg, wurden auch in Ochsenfurt bis jetzt keine echten neuen Anreize für Wachstum geschaffen. Schade! Offensichtlich werden wir in dieser Hinsicht wohl zum wiederholten Mal hinter den umliegenden Gemeinden zurückbleiben.

Deshalb bauen wir nun in Frickenhausen statt in Ochsenfurt. Hier sollen sieben neue Mietwohnungen in Südhanglage unseren eigenen Bestand erweitern. Damit wollen wir bei der Schaffung von neuem Wohnraum in unserer näheren Umgebung unterstützen und gleichzeitig Kapital sicher für die Zukunft anlegen.

Trotzdem sind wir ständig weiter auf der Suche nach passenden Grundstücken in guter Lage. Bauland ab ca. 800 m², in den Ortschaften am Main, von Kitzingen bis Würzburg, wie beispielsweise Ochsenfurt, Sommerhausen oder Eibelstadt, wären für uns ideal. Sollten Sie über den Verkauf Ihres, auf unsere Beschreibung passenden Baugrundstücks nachdenken oder dieses bereits zum Verkauf anbieten, würden wir uns freuen, wenn Sie sich an uns wenden.

Haben Sie ein für uns passendes Grundstück und möchten aufgrund der aktuellen Finanzlage nicht verkaufen oder selbst bauen? Dann haben Sie evtl. Interesse an einem Tausch Ihres Grundstücks in eine hochwertige Eigentumswohnung. Verwandeln Sie Ihr gebundenes Kapital, in Form Ihres ungenutzten Grundstücks, in eine werthaltige Immobilie mit Rendite. Haben wir Ihr Interesse geweckt? Näheres erfahren Sie auf unserer Homepage unter

https://www.brock-wohnbau.de/unser-angebotc67fd719

oder rufen Sie uns einfach an und wir führen ein unverbindliches Beratungsgespräch.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Brock Bernd Brock

Neubaugebiete in Ochsenfurt

Thu, 31 Mar 2022 00:00:00 GMT

Erörterung zum Thema Neubaugebiete in Ochsenfurt

Mit dieser Stellungnahme möchte ich mich gerne an der Diskussion um Neubaugebiete in Ochsenfurt im Allgemeinen und speziell um das geplante Neubaugebiet am Dümmersberg beteiligen. Als Architekt, Bausachverständiger und durch meine Tätigkeiten in Ochsenfurt im Bereich Wohnungsbau, möchte ich hiermit meinen eigenen Standpunkt darlegen, aber auch objektiv Argumente für die Stadtentwicklung in den nächsten Jahrzehnten liefern.

Betrachtet man die aktuellen Pressemitteilungen und hört die Argumente der Bürgerinitiative sowie Gegnern eines Neubaugebietes am Dümmersberg, dann wird man schnell feststellen, dass wir uns gleich mehreren Fragestellungen gegenübersehen.

- Sind Neubaugebiete in Ochsenfurt notwendig?

- Ist das Gebiet Am Dümmersberg dafür der Richtige Standort?

- Ist die Südspange wirklich notwendig?

Sind Neubaugebiete in Ochsenfurt notwendig?

Es gibt in Ochsenfurt zu wenig bis gar kein Neubauland mehr, welches für Investoren oder Eigennutzer zum Verkauf stünde bzw. kurzfristig bebaubar wäre. Dies liegt nicht nur am mangelnden Verkaufswillen privater Grundstückseigentümer, sondern vor allem an der nach wie vor hohen Nachfrage und des geringen Angebots seitens der Stadt Ochsenfurt. Dies gilt nicht nur für die Kernstadt, sondern auch für die Ortsteile Ochsenfurts. Aufgrund der immer höheren Auflagen im Bereich Naturschutz, des Widerstands benachbarter Bürger geplanter Neubaugebiete, langwieriger Verfahren, Verhandlungen mit privaten Eigentümern, der Suche nach Ausgleichsflächen, usw. ist die Stadt Ochsenfurt weit hinter der Nachfrage und den Erwartungen der Generation 30 plus und der Investoren zurückgeblieben. Berufsbedingt verfolge ich permanent den Immobilienmarkt in Ochsenfurt und Umgebung. Seit nun mehr als 25 Jahren bauen wir nicht nur Wohnraum für die unterschiedlichsten Anforderungen, sondern vermieten auch selbst Wohnraum. Seit mehr als fünf Jahren sind wir auf der Suche nach einem neuen Grundstück auf dem wir sinnvoll Wohnraum schaffen können. Daher informiere ich mich nicht nur bzgl. Bebauungen für Eigentumswohnungen, sondern auch zur Investition in alle anderen Bereiche des Wohnbaus. Es gibt kein oder zu wenig Neubauland und keine oder zu wenige rentable Investitionsmöglichkeiten in Wohnimmobilien im Raum Ochsenfurt. Dies bekräftigt auch die durch die Stadt Ochsenfurt durchgeführten Feststellungen und Kartierungen von Baulücken und Leerständen, mit anschließender Befragung der Eigentümer.

Es werden Grundstücke für die Bebauung in allen Bereichen des Wohnbaus und Wohnraum für alle Einkommensschichten benötigt:

Die Möglichkeit zum Bau von Einfamilienhäusern, für einkommensstärkere Familien: Mit welchem Recht wollen wir der aktuellen und den kommenden Generationen verwehren sich in einem neuen Eigenheim selbst zu verwirklichen?

Die Möglichkeit zum Bau von Mehrfamilienhäusern. Barrierefreie Eigentumswohnungen für die ältere Generation werden verstärkt nachgefragt und werden in Zukunft enorm wichtig sein, wenn wir möglichst lange selbstbestimmt in unseren eigenen vier Wänden leben wollen. Sollten sich ältere Personen dazu entschließen Ihr Eigenheim zu verkaufen, um sich eine altersgerechte Wohnung anzuschaffen, ist das eine Win-Win-Situation für alle, da der bestehende Wohnraum von neuen Familien bezogen und genutzt werden kann. Hier würde ein echter Generationenwechsel stattfinden. Dies ist aber nur mit neuem, hochwertigem, barrierefreiem Wohnraum möglich. Diese Form der Überlegung ist keine Seltenheit, sondern eher die Regel und bereits jetzt Realität, wie wir beim Verkauf der Wohnungen an unseren letzten beiden Objekten, Dr.-Schuck-Str. 39 und An der Heckensteige 13, feststellen konnten.

Weiterhin ist der Neubau von Mehrfamilienhäusern wichtig, da hier neuer wertvoller Mietwohnraum geschaffen werden kann. Die steigenden Mietpreise ergeben sich auch aufgrund der extrem hohen Nachfrage. Aktuell erhalten wir innerhalb der ersten zwei Wochen auf ein Inserat einer freiwerdenden 3 Zimmerwohnung im Schnitt 80 Anfragen und mehr. Hier bestimmen in Ochsenfurt aktuell nicht die hohen Baupreise, sondern ganz klar die Nachfrage und das Angebot den Preis. Daraus ergibt sich nur eine vernünftige Schlussfolgerung: Wenn die Mieten nicht weiter so stark ansteigen sollen, muss zwingend mehr Wohnraum geschaffen werden, um diese Entwicklung zu bremsen!

Ein weiteres Argument für die Schaffung von neuem Bauland ist die Erhaltung des Status als Mittelzentrum für Ochsenfurt. Wollen wir uns auch in den nächsten Jahrzehnten erfolgreich behaupten, muss Ochsenfurt wachsen! Der Standort der Mainklink, die überdurchschnittliche Versorgung mit Ärzten und Fachärzten und viele Freizeiteinrichtungen, wie beispielsweise ein Freibad, sind nur möglich, wenn die Bevölkerung mindestens auf dem aktuellen Niveau bleibt, oder wachsen würde. Eine wichtige altbekannte Regel lautet: Stillstand ist Rückschritt! Wachstum in einem gesunden Tempo ist zur Erhaltung unseres Status Quo und zu einer stetigen Weiterentwicklung unbedingt notwendig. Das Bevölkerungswachstum der Stadt Ochsenfurt stagniert seit einigen Jahren und bewegt sich nicht mehr fort. Prognosen deuten darauf hin, dass die Zahl der Bevölkerung sogar sinken könnte. Das ist auch darauf zurückzuführen, dass junge Familien mit Ochsenfurter Wurzeln notgedrungen seit Jahren in andere umliegende Gemeinden abwandern, in denen Bauland zur Verfügung gestellt wird. Schaut man sich die Statistiken und die durch die in Auftrag gegebenen Studien der Stadt aber genau an, stellt man fest, dass Ochsenfurt gefragter ist den je. Ochsenfurter wollen in Ochsenfurt bleiben und Auswertige wollen zuziehen.

Dies hat sich auch bei unseren letzten Wohnbauprojekten gezeigt. Über 60 % unserer Wohnungen wurden von Auswertigen gekauft, die nun selbst in Ochsenfurt wohnen. Ca. 25 % kamen von außerhalb Unterfrankens. Durch ein Angebot von ausreichend zusätzlichem Wohnraum in den nächsten Jahren, könnte dem leichten Abwärtstrend beim Bevölkerungswachstum entgegengewirkt werden. Ein toller Nebeneffekt einer größeren Bevölkerung wären die zusätzlichen Einnahmen für die Stadt Ochsenfurt beim Einkommensteueranteil, die sich wesentlich stabiler verhalten als Einnahmen aus der Gewerbesteuer, welche wirtschaftlichen Schwankungen unterliegt. Zusätzlich bedeutet mehr Bevölkerung auch mehr Konsumenten für Ochsenfurt. Mehr Konsumenten halten die Stadt und auch den Altstadtbereich lebendig.

Das beliebte Modell für ältere Mitbürger, das Eigenheim zu veräußern, um eine altersgerechte Wohnung zu kaufen, habe ich zuvor bereits angesprochen. Nun wäre es doch eine gute Idee, wenn man aus alten zentral gelegenen Bestandsimmobilien, schöne Eigentumswohnungen für diese Gruppe der Investoren generieren würde. Die Altorte scheinen dafür prädestiniert. Leider stehen uns hier schlechte Bausubstanz, Denkmalschutz, Ensembleschutz, Überschwemmungsgebiete, Brandschutz und nicht zeitgemäße Stadtstrukturen im Weg. Altstadthäuser sind oft sehr „tief“ gebaut und in den hinteren von den öffentlichen Verkehrsflächen abgewandten Bereichen schlecht zu Belichten und zu Erschließen. Im Fall der Altstadt Ochsenfurt kommt erschwerend ein Bebauungsplan hinzu, der sämtliche innovative Gedanken schon im Keim erstickt. Deshalb komme ich zu dem Schluss, dass der Bau von zeitgemäßen, barrierefreien Wohnungen mit Aufzug und ausreichend Platz für Belüftung und Belichtung im Altortbereich so gut wie gar nicht und auch nicht wirtschaftlich umsetzbar ist.

Gerne genutzte Gegenargumente zu Neubaugebieten sind auch der Flächenfraß, die „unnötige“ Versiegelung von Versickerungsflächen, sowie die „Zerstörung“ der heimischen Flora und Fauna. Man müsse stattdessen mehr die Innenentwicklung stärken.

Offensichtlich wird das Thema der Innenentwicklung gerne falsch verstanden, deshalb habe ich an dieser Stelle einen kleinen Exkurs zur Definition von Innenentwicklung eingefügt.

Als Nachverdichtung oder Innenverdichtung bezeichnet man das Nutzen freistehender Flächen und die Erhöhung der Kubatur innerhalb bereits bestehender Bebauung. Dadurch wird die Bebauungsdichte, also der Wohnraum je bebauter Fläche, höher, was einer Zersiedelung entgegenwirkt.

Mehr Innenentwicklung bedeutet aus städteplanerischer Sicht nichts anderes als das Schließen von Baulücken, die Vervollständigung offener Bebauung zu geschlossener Bebauung, etwa Blockrandbebauung, das Aufstocken von vorhandenen Bauten, Dachgeschossausbau u. ä. (mehr umbauter Raum), den Abriss bzw. Rückbau von vorhandener Bebauung und den Bau größerer Gebäude oder auch Hinterlandbebauung, zum Beispiel im Garten langer Grundstücke. Kurz, es wird eine Nachverdichtung im innerstädtischen Bereich gewünscht. Um den hohen Bedarf an Wohnraum decken zu können, bedeutet das vereinfacht gesagt: Größer und höher bauen auf weniger Fläche!

Weiterhin bin ich mir sicher, dass sich beim konkreten Angehen einer verstärkten Innenentwicklung bzw. Nachverdichtung, beispielsweise auf den Nachbargrundstücken der Gegner des Baugebietes Dümmersberg, ebenfalls Widerstand erheben würde. Voraussichtlich mit den Argumenten zu hoch, zu groß, zu wenig PKW-Stellplätze.

Warum müssen sich eine moderne Bebauung und der Schutz der Natur immer entgegenstehen? Durch eine intelligente und zeitgemäße Planung sollte es möglich sein, Bebauungspläne zu erstellen, die eine neue Bebauung und gleichzeitig den Schutz der Versickerungsflächen und der Flora und Fauna gewährleisten, wenn nicht sogar zu verbessern. Aus städteplanerischer Sicht sind dazu alle rechtlichen Instrumente und Möglichkeiten vorhanden. Zusätzlich sieht das Baugesetzbuch ohnehin Ausgleichsflächen bzw. Ersatzflächen für die Neuausweisung von Baugebieten vor. Das bedeutet konkret, dass für die Ausweisung von Neubauland, eine alternative andere Fläche für jede bauliche Veränderung auf alle Zeiten gesperrt und bei Bedarf sogar aufgeforstet wird.

Die enormen Preissteigerungen der letzten Jahre und Monate im Bauwesen sind kein Argument gegen die Ausweisung von Neubauland, sondern dafür. Es sind auf lange Sicht keine Preissenkungen in der Bauwirtschaft zu erwarten. Im Gegenteil die Preise werden sehr wahrscheinlich noch weiter steigen, wenn auch nicht mehr so stark. Auf der anderen Seite ist ein Verfall der Immobilienpreise in unserer Region sehr unwahrscheinlich. Deshalb ist es angesagt, jetzt zu handeln und nicht später.

Kommt die Entwicklung des Baulandes am Dümmersberg zu spät? Sicherlich wäre es aus heutiger Sicht gut gewesen, das Thema deutlich früher an zu gehen, da der Wohnraum eben jetzt knapp ist. Aber aufgrund der zuvor beschriebenen Faktoren ist der Bedarf in den nächsten Jahren nicht allein mit Ortsabrundungen und Nachverdichtungsmaßnahmen zu decken.

Ganz im Gegenteil bin ich der Meinung, dass die Innenentwicklung und die Möglichkeiten an verschiedenen Stellen in der Kernstadt, aber vor allem in den Ortsteilen parallel vorangetrieben werden müssen. Viele Bewohner der Ortschaften wie Zeubelried, Erlach oder Hopferstadt, haben das gleiche Problem wie Bewohner der Kernstadt Ochsenfurt. Diese möchten gerne auf lange Sicht in dem Ort bleiben, in dem sie aufgewachsen sind, und können dies nicht, da es an Bauland mangelt. Dies und nichts anderes würde die Dörfer jung und attraktiv halten.

Aufgrund der Attraktivität Ochsenfurts ist ein befürchtetes Überangebot an Wohnraum im nächsten Jahrzehnt nicht zu erwarten.

Natürlich ist eine bebaute Fläche automatisch verlorenes Agrarland, da hier nichts mehr angebaut werden kann. Nach Rücksprache mit einem befreundeten Landwirt ist die Bodengüte am Dümmersberg nicht die schlechteste, aber auch nicht die beste. Nur wenige Kilometer weiter im Ochsenfurter Gau sind wesentlich bessere Böden zu finden. Zusätzlich werden die betroffenen Eigentümer gut für Ihren Boden bezahlt. Bevor man über verlorengegangene Fläche für den Anbau von Lebensmitteln redet, sollte man wissen, dass die neue Agrarreform ab Herbst vorschreibt, dass ganze 4 % der zu bewirtschaftenden Ackerfläche in Zukunft brach liegen müssen, damit sich dort neue Wiesen selbst entwickeln können.

Ich behaupte, dass die Bepflanzung einer Siedlung in den zugehörigen Gärten sicherlich wertvoller für den Naturschutz sein kann. Hier könnten beispielsweise explizite Regelungen in den zu erstellenden Bebauungsplänen festgesetzt werden.

Ist das Gebiet Am Dümmersberg dafür der Richtige Standort?

Deshalb komme ich zu dem Schluss, dass Neubaugebiete für Ochsenfurt damals wie heute dringend notwendig sind. Aufgrund der geografischen Lage und innerstädtischen Möglichkeiten, hat Ochsenfurt nur das Gebiet am Dümmersberg, um in den nächsten Jahrzenten sinnvoll zu wachsen. Durch die umfangreichen Vorplanungen und Beleuchtung der unterschiedlichen Faktoren durch Planungsbüros wurde dieser Umstand ausreichend geklärt.

Ist die Südspange wirklich notwendig?

Jedes Baugrundstück muss über eine ausreichend dimensionierte Anbindung an das öffentliche Verkehrssystem verfügen. Das komplette Baugebiet am Dümmersberg, rein über die nördliche Anbindung gegenüber der Altstadt zu erschließen, ist aus meiner Sicht nicht ausreichend. Diese Lösung wäre nur für die ersten Bauabschnitte bzw. Erschließungsabschnitte sinnvoll. Deshalb ist eine Anbindung von Süden als einer der letzten Umsetzungsschritte notwendig. Die eigentliche Südspange, die Verbindung nach Hohestadt und an das Gewerbegebiet Hohestadt, würde den Standort des Gewerbegebietes deutlich stärken und könnte die Belastung durch den zusätzlich entstehenden Verkehr erheblich dämpfen. Parallel würde voraussichtlich die stark befahrene Südtangente ebenfalls entlastet. Ich bitte auch in diesem Zusammenhang auf die beauftragten Planer und Ingenieure zu vertrauen, die diesen Vorschlag nicht ohne Grund geäußert haben. In jedem Fall käme die Südspange, nach meinem Ermessen, frühestens Ende der 2030 Jahren zur Ausführung. Deshalb sollte nicht gleich das gesamte Neubaugebiet in Frage gestellt werden. Im Gegenteil die Südspange und das Baugebiet sind völlig voneinander unabhängige Problemstellungen.

Aus meiner Sicht sind durch die Kommunalpolitik in der Vergangenheit bei der Ausübung der städtischen Planungshoheit fundamentale Fehler gemacht worden. In den Baugebieten mit ungenutzten Neubauflächen, wurden weder Bauzwänge noch andere kommunale Hilfsmittel wie die Regelung über Satzungen bzw. Bebauungspläne ausreichend ausgenutzt. Deshalb ist es heute möglich Bauplätze 50 Jahre und mehr aufzuheben, damit diese an die nächste und die übernächste Generation vererbt und immer weitergegeben werden können. Da das Bauland eine gute und sichere Geldanlage darstellt und aktuell nicht benötigt wird, bleibt dieses eben ungenutzt. Durch die bessere Nutzung der kommunalen Planungsmittel und etwas mehr Voraussicht hätte die Innenentwicklung wesentlich leichter vorangetrieben werden können. Daraus sollten wir für die Zukunft lernen.

Letztendlich ist es notwendig im Innenbereich nachzuverdichten und im Außenbereich neue Möglichkeiten für die Zukunft zu schaffen. Mit der Planung eines großen Baugebietes wäre dies möglich. Die Entscheidung wie stark man nachverdichten möchte und wie groß Neubaugebiete angelegt werden müssen, hängt davon ab, ob die Maßnahmen den Bedarf an Wohnraum und Gewerbeflächen decken können und ob gleichzeitig ein gesundes Städtewachstum ermöglicht wird. Dafür muss man einige Jahrzehnte vorausblicken und schon jetzt die richtigen Weichen stellen. Dieses eine große Baugebiet muss in Gänze geplant werden, um eine Perspektive zu haben, aber in kleineren Schritten, parallel mit einem gesunden Wachstum der Stadt erschlossen und vorangetrieben werden.

Alexander Brock

Dip.- Ing. Architekt (Univ.)

Geschäftsführender Gesellschafter der Brock Ing.- und Wohnbau GmbH